市街化調整区域の不動産売却で後悔しないために。
「売れない」のではなく「売れる状態」になっていないだけです。
「市街化調整区域だから、売却は難しいですよ」 「建物が建たないから、タダ同然の価格になりますよ」
そんな風に不動産会社から言われ、諦めかけてはいませんか？
確かに、市街化調整区域の不動産売却には「都市計画法」という高い壁が存在します。
しかし、結論から申し上げれば、市街化調整区域の不動産は時間がかかりますが全く売れないわけではありません。
ただし、それには「正しい手順」と「法的な裏付け」が不可欠です。
本ページでは、市街化調整区域の売却で失敗しないための「条件整理」の重要性について、解説します。
１：なぜ、市街化調整区域の売却は「断られる」のか？
多くの不動産会社が市街化調整区域を敬遠する理由は、単純に「手間がかかるし専門知識が必要だから」です。
1-1：法律の複雑さ（主な根拠条文）
市街化調整区域は、「市街化を抑制する（建物を建てさせない）」区域です。
そのため、売買にあたっては以下の法律をクリアしなければなりません。
都市計画法第7条第3項（市街化調整区域の定義）
市街化を抑制すべき区域として定めている。
都市計画法第29条（開発許可）
原則として開発行為は禁止。
都市計画法第34条（許可基準）
1号〜14号まである例外規定のどれに該当するか。
都市計画法第43条（建築許可）
既存建築物の建て替えができるかどうか。
これらを一つひとつ行政と協議し、証拠書類を揃えるのは、一般的な仲介会社にとっては非常に重いコストになります。
その結果、「曖昧な返答」や「大幅な安値提示」で終わってしまうのです。
２：価値を決めるのは「立地」ではなく「条件整理」
市街化調整区域の不動産において、最も重要なのは価格でも日当たりでもありません。
「次に誰が、何を建てられるのか」という法的な確証です。
以下の5点が整理されていない物件は、市場では「リスク物件」とみなされ、買い手がつきません。
- どの法令に基づいて建築が可能なのか
- 再建築が可能か、特定の条件（属人性）が必要か
- 農地転用の見込みはあるか
- 既存宅地としての権利や過去の許可履歴はどうなっているか
- 水や下水道や接道の整備状況とコストはいくらか
逆に言えば、この５点がクリアになり、「この土地には○○という人が、××という条件で家を建てられます」と断言できる状態になれば、買い手は見つかりやすくなります。
３：当方が行う「売却を成功させる3ステップ」
私たちは、いきなり物件をポータルサイトに掲載するようなことはしません。
まずは「売れる土台」を徹底的に作ります。
なので売り始めるまでにお時間を頂きます。
3-1：ステップ①：徹底した行政調査と条例の読み込み
自治体ごとに異なる独自の条例や運用指針を精査します。
担当窓口での事前協議を繰り返し、「建築の可否」を白黒はっきりさせます。
3-2：ステップ②：ターゲットの絞り込み
「誰でも買える土地」ではないからこそ、「誰なら買える土地か」を特定します。
- 近隣住民の増築用地
- 分家住宅の要件を満たす親族
- 資材置場や配送拠点を探している法人
- 特定の業種（介護施設や農産物加工など）の事業者
3-3：ステップ③：エビデンス（証拠）に基づいた適正査定
「なんとなく安い」ではなく、再建築の難易度やインフラ整備コストを差し引いた、論理的な価格を提示します。
これにより、買主も安心して購入の意思決定ができます。
４：市街化調整区域の売却で損をする人の共通点
残念ながら、以下のような進め方をすると、大切な資産を買い叩かれる結果になります。
4-1：「とりあえず大手不動産屋に出す」
担当者に知識がない場合、数ヶ月放置された後に「大幅な値下げ」を提案されます。
4-2：「価格を下げれば売れると思っている」
建物が建たない土地は、いくら安くても住宅検討者は買いません。
4-3：「行政への確認を後回しにする」
契約直前で「建築不可」が判明し、トラブルになるケースが後を絶ちません。
５：「今すぐ売る」必要はありません。
市街化調整区域の不動産は、一度間違った判断をすると取り返しがつきません。
- 「相続したが、そもそも何が建てられるのか分からない」
- 「他社で『売れない』と言われたが、本当か確かめたい」
- 「将来のために、今できる準備を知っておきたい」
私たちは、無理に売却を勧めることはありません。
調査の結果、保有し続けることが最善であれば、そのようにアドバイスさせていただきます。
まずは、あなたの土地の「可能性」を事実ベースで整理してみませんか？
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